各区城管执法局、住房保障房屋管理局，各街镇城管执法中队、房屋管理事务机构，各物业服务企业：为进一步加强住宅物业管理和执法工作，改善住宅小区环境质量，提升市民群众满意度，根据《上海市住宅物业管理规定》《上海市城市管理行政执法条例》《上海市城市管理行政执法条例实施办法》等法律法规，以及《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》等相关规定，市城管执法局、市房屋管理局现就加强本市住宅物业管理与城管执法联动工作提出如下要求：依据物业管理相关法律、法规和规章的规定，需对擅自搭建建筑物、构筑物，破坏房屋外貌，损坏房屋承重结构，擅自改变物业使用性质，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备，物业服务企业对业主、使用人的违法违规行为未予劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门等违法违规行为实施行政处罚的事项。物业服务企业发现业主、使用人在装修过程中存在擅自搭建建筑物、构筑物，破坏房屋外貌，损坏房屋承重结构，擅自改变物业使用性质（厨卫原始设计位置）等违法违规行为的，按照流程图规范处置（详见附件 1）。根据违法违规行为具体情况，按照“一事一表”的要求填妥统一格式的报告单：1、《违法搭建建筑物、构筑物行为报告单》；
2、《损坏房屋承重结构行为报告单》；
3、《破坏房屋外貌行为报告单》；
4、《擅自改变物业使用性质（厨卫原始设计位置）行为报告单》；
5、《其他违规行为报告单》等违法违规行为报告单（详见附件 2-6）。《装饰装修管理协议》、《装饰装修登记表》、《装饰装修巡查签到表》和《违规行为整改通知书》（详见《关于加强本市住宅物业管理区域物业服务企业履行装修管理工作职责的通知》相关附件）以及现场照片 2 张以上（样张格式详见附件 7）。
如物业服务企业存有与所报违法违规行为相关的物业管理区域竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图及配套设备设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料的，也应一并报送。物业服务企业将违法违规行为报告单及以上材料通过上海物业 APP（企业端）或上海市物业管理监管与服务信息平台（线上）或直接（线下）报送违法违规行为发生地的街（镇）城管执法中队。街（镇）城管执法中队接到物业服务企业上报的材料后，应当予以接收。对于上报材料符合要求的，城管执法中队应及时派执法队员到现场调查处置，物业服务企业应积极协助配合；对于上报材料不符合要求的，城管执法部门应通过管执联动系统一次性明确材料报送的具体要求，物业服务企业在规定时间内补充完善。城管执法部门应及时将处置结果录入到管执联动系统中。市、区城管执法部门与房管部门、街镇城管执法中队与街镇房管机构应当加强沟通、紧密配合，及时协调解决住宅物业管理与执法过程中存在的困难和问题，通过管理与执法联动，第一时间发现、第一时间劝阻、第一时间报告、第一时间处置违法违规行为，提升管理执法效率。（一）加强行业监管。各区房管部门、各街镇房管机构应当加强监督检查，督促物业服务企业建立完善违法违规行为应急处置制度、日常巡查制度。检查中发现问题的，应当责令物业服务企业和项目经理限期整改，按照物业管理行业信用管理的相关规定予以处理，并将检查、责令整改和失信行为记分情况录入上海市物业管理监管与服务信息平台。（二）加强专业执法。各区城管执法局、街镇城管执法中队应当充分发挥管执联动系统及城管社区工作室作用，及 时受理处置住宅小区物业服务企业报告和市民诉求，提升执法服务水平。物业服务企业报告正在实施“擅自搭建建筑物和构筑物、损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质”等时效性强、容易造成严重后果的违法违规行为，城管执法部门接到报告后在 2 小时内到现场处置。物业服务企业对业主、使用人违法违规装修行为未予以劝阻、制止，或者未在规定时间内报告的，城管执法部门应当依据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定予以行政处罚；同时将违法信息纳入市公共信用平台，实施信用惩戒。（三）加强信息互联。各区城管执法部门和房管部门要积极协调、主动对接，区城管执法部门应当将相关处罚信息及时反馈区房管部门，区房管部门应当按照物业管理行业信用管理的相关规定，对被行政处罚的物业服务企业予以失信行为记分处理。 2、违法搭建建筑物、构筑物行为报告单
3、损坏房屋承重结构行为报告单
4、破坏房屋外貌行为报告单
5、擅自改变物业使用性质（厨卫原始设计位置）行为报告单
6、其他违法行为报告单
7、现场照片（样张）
各区住房保障房屋管理局，各区房管集团，各街镇房屋管理事务机构，各物业服务企业，各业主委员会，各相关单位：
为进一步加强本市住宅物业管理区域的装修管理，规范住宅物业装修管理活动，创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益。根据《上海市住宅物业管理规定》(下 称《规定》)和《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部令第 110号）(下称《办法》)的有关规定，现就进一步加强本市住宅物业装修管理工作通知如下，请遵照执行。
一、物业服务企业要切实履行管理职责
物业服务企业应当依据《规定》、《办法》的相关规定和《前期物业服务合同》或《物业服务合同》、《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，履行对业主、使用人装修活动的管理职责。
物业服务企业应当参照本市房屋行政管理部门制作的示范文本，制订适用于本物业管理区域的《住宅装修须知》（下称《须知》）等文件，并明确由专人负责对装修活动的日常巡查和管理。物业服务企业不得擅自收取装修管理保证金，但本物业管理区域内作为销售合同附件的《临时管理规约》或经业主大会同意的《管理规约》对收取装修管理保证金另有约定的，从其约定。物业服务企业依据《装饰装修管理协议》(下称《协议》)的约定，在物业管理区域内向业主、使用人提供装修垃圾短驳服务的，可以收取相应的服务费用，服务收费标准应当予以公示。
二、物业服务企业要落实装修前的事项告知
物业服务企业在为业主、使用人办理入住或装修登记手续时，应当将《须知》内容明确告知业主、使用人，并让其签收，重点告知《规定》中不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等住宅装修的禁止行为、禁止敲凿的部位以及《临时管理规约》或《管理规约》中约定不得擅自安置空调室外机、安装防盗栅栏、外伸晒衣架、遮阳棚、花架等及将生活污水接入雨水管道等注意事项。
业主、使用人在装修住宅前，应当将施工单位、施工期限、装修内容(包括住宅装修设计图、施工方案)等书面告知物业服务企业，并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。
物业服务企业应当对业主、使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的问题，提出整改意见。
物业服务企业应当与业主、使用人及装修施工单位签订《协议》。《协议》应当包括装饰装修工程的禁止行为、装修垃圾堆放和清运、施工时间等内容。业主、使用人及装修施工单位未与物业服务企业签订《协议》的，物业服务企业可以按照《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，禁止装饰装修施工人员、材料进入物业管理区域。
三、物业服务企业要加强对装修活动的日常巡查
在已交付使用的住宅楼内进行装修作业的，物业服务企业应当督促装修的业主、使用人及施工单位遵守施工作业时限，每日18 时至次日 8 时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取噪声防治措施，避免干扰他人正常生活。如物业管理区域的《临时管理规约》或《管理规约》关于限制装修时间的约定严于本款规定的，从其约定。
物业服务企业应当每日加强现场检查并做好记录，重点对进入小区的施工人员、建筑材料；业主、使用人及装修施工单位存 在损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等违规装修行为等加强检查与管理。发现违规装修现象，应当及时采取责成停止施工等有效措施进行劝阻、制止并督促改正，同时拍照留存证据；对拒不改正的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。
在装修施工完成后，物业服务企业应当及时收回小区临时出入证。对造成房屋和共用设施设备损坏的，物业服务企业应当责成责任人及时修复并承担相应的赔偿责任。
四、物业服务企业要督促业主、使用人树立守法履约意识
物业服务企业应当督促业主、使用人遵守《规定》、《办法》的相关规定和《临时管理规约》或《管理规约》的相关约定，牢固树立守法履约意识。
物业服务企业应当督促业主、使用人及装修施工单位履行《协议》。业主、使用人及装修施工单位存在违规违约装修行为的，物业服务企业应当依据《协议》的相关约定，予以处理；建设单位或相关业主、使用人遭受侵害的，可以依据《上海市商品房出售合同》、《临时管理规约》、《管理规约》的相关约定，要求其承担民事法律责任。
五、各级房管部门要对物业服务企业履职情况加强行政检查
各区房管部门、各街镇房屋管理事务机构应当切实落实日常检查工作，对物业服务企业违反本市相关装修管理规定的，应当依据《规定》的相关规定及《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》的相关规定，责令其限期改正，同时作出失信行为记分处理。
六、本通知的施行日期
本通知自 2020 年 1 月 1 日起施行，有效期至 2024 年 12 月31 日。
附件：1、住宅装修须知（示范文本）
上海市房屋管理局
2019 年 12 月 2 日
■ 来源： 上海市政府、众蚁社区
■ 编辑： 规划师笔记
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