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有一次我们接待康奈尔大学的FM专业来访，那负责人是卡内基梅隆大学毕业的建筑学博士，现在教工作空间规划，说设计院从画图变成设计只是一种水平提高，而从一般设计变成考虑运营的设计则是商业模式的改变。（2010年康奈尔访问同济大学）

当时我写了一些评论：

这个转变颇有点像我们经常和物业公司所作的探讨，物业经理时常会说“你们设施管理那些工作，我们都能做，只是多招一些人，还有要把文件做的漂亮一点”，这种观点非常有代表性，的确，中国的商业物业经常是在为客户提供超出狭义的物业管理范畴的服务，有些住宅物业也在号称自己是“英式管家服务”，而且物业五大行这几年都在纷纷增加FM服务，引导着行业的风潮。而当我们一起深入探讨就会发现：当物业公司真的像设施管理公司那样在做事的时候，他们将会把核心人员和能力几乎全都换掉了，而且还会更多的考虑把原先物业的工作转包、分包，此时，他们还是一家物业公司吗？

这种转变，绝非简单的增加能力和人员，而是基因的改变，实际上是在再造一家新的公司（对于大型公司来说，是新增业务），这家新的公司拥有完整的商业模式和核心竞争力，这种核心竞争力不是来源于原先所作的业务，而是重新建立起来的。最有趣的例子就是擅长做餐饮外包服务的S公司现在转型做FM，就特意回避自己原先做餐饮的业务。试想，作为一个物业公司去接FM业务，客户会怎么看待呢？

同样，放在设计院，如果新增一项有关于运营的设计咨询业务，那么设计院作为一个传统业务的销售代表在给客户演示PPT的时候，客户心里会怎样想呢：他们设计院能做这事吗？

我们观察到：最先在中国市场上成功开辟出FM咨询服务的日建设计集团，他们在集团下面是专门有一个FM Solution的子公司在提供这种服务，这个子公司和建筑设计、室内设计的子公司都是并列的。这种划分是有道理的，每一种业务有其核心竞争力及对应的商业模式。

最后，我们可以发现，我们在昨天白天的上海BIM沙龙上也探讨了设计过程的问题，发现：想把BIM技术利用起来的设计院，为了获得较大的价值回报，就不可避免的要去开辟新的设计咨询业务，而这种业务要脱开现有的只为建设阶段考虑的模式，要为客户考虑更长的服务周期，最好是全生命周期，这就不可避免要将运营阶段纳入进来。一旦设计院将运营纳入到设计（顾问服务）中，这项业务在商业模式上就立刻与传统设计业务分家了，于是，设计院就面临选择：是将此基于BIM的设计咨询业务作为新的商业模式而独立，还是不顾BIM的价值回报而纳入传统设计领域。当然，还是有更多不同的选择，比如将BIM软件作业融入到建筑设计中，其他专业就不管了，也能在一定程度上提升效率或设计质量，但目前来看的总体回报率偏低。

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有一次我们接待康奈尔大学的FM专业来访，那负责人是卡内基梅隆大学毕业的建筑学博士，现在教工作空间规划，说设计院从画图变成设计只是一种水平提高，而从一般设计变成考虑运营的设计则是商业模式的改变。（2010年康奈尔访问同济大学）

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这个转变颇有点像我们经常和物业公司所作的探讨，物业经理时常会说“你们设施管理那些工作，我们都能做，只是多招一些人，还有要把文件做的漂亮一点”，这种观点非常有代表性，的确，中国的商业物业经常是在为客户提供超出狭义的物业管理范畴的服务，有些住宅物业也在号称自己是“英式管家服务”，而且物业五大行这几年都在纷纷增加FM服务，引导着行业的风潮。而当我们一起深入探讨就会发现：当物业公司真的像设施管理公司那样在做事的时候，他们将会把核心人员和能力几乎全都换掉了，而且还会更多的考虑把原先物业的工作转包、分包，此时，他们还是一家物业公司吗？

这种转变，绝非简单的增加能力和人员，而是基因的改变，实际上是在再造一家新的公司（对于大型公司来说，是新增业务），这家新的公司拥有完整的商业模式和核心竞争力，这种核心竞争力不是来源于原先所作的业务，而是重新建立起来的。最有趣的例子就是擅长做餐饮外包服务的S公司现在转型做FM，就特意回避自己原先做餐饮的业务。试想，作为一个物业公司去接FM业务，客户会怎么看待呢？

同样，放在设计院，如果新增一项有关于运营的设计咨询业务，那么设计院作为一个传统业务的销售代表在给客户演示PPT的时候，客户心里会怎样想呢：他们设计院能做这事吗？

我们观察到：最先在中国市场上成功开辟出FM咨询服务的日建设计集团，他们在集团下面是专门有一个FM Solution的子公司在提供这种服务，这个子公司和建筑设计、室内设计的子公司都是并列的。这种划分是有道理的，每一种业务有其核心竞争力及对应的商业模式。

最后，我们可以发现，我们在昨天白天的上海BIM沙龙上也探讨了设计过程的问题，发现：想把BIM技术利用起来的设计院，为了获得较大的价值回报，就不可避免的要去开辟新的设计咨询业务，而这种业务要脱开现有的只为建设阶段考虑的模式，要为客户考虑更长的服务周期，最好是全生命周期，这就不可避免要将运营阶段纳入进来。一旦设计院将运营纳入到设计（顾问服务）中，这项业务在商业模式上就立刻与传统设计业务分家了，于是，设计院就面临选择：是将此基于BIM的设计咨询业务作为新的商业模式而独立，还是不顾BIM的价值回报而纳入传统设计领域。当然，还是有更多不同的选择，比如将BIM软件作业融入到建筑设计中，其他专业就不管了，也能在一定程度上提升效率或设计质量，但目前来看的总体回报率偏低。

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